相続登記の手続きを進める際には、事前に流れや手順を確認しておくとよいでしょう。工程は大きく分けて5つです。ここでは、物件調査から登記申請書の提出まで、順を追って詳しく解説します。
祖父名義の土地を相続する方法
そもそも、「名義変更する必要はないのでは？」と思う方もいらっしゃると思います。
しかし、令和3年4月に登記の義務化が可決されたので、放置していた土地の登記を検討される方が急激に増えています。
相続登記の手続きに期限はありませんでしたが、2024年を目途に土地や建物の相続を知った日から3年以内に登記手続きを行うように義務化されることが国会で決まりました。所有者がわからない土地が年々増えており、その問題を解消するための関連法です。
相続登記の義務化に加えて、相続登記の手続きも簡素にすると言われており、管理が難しい場合は相続した土地を手放して国庫に納められる制度が新設されます。申告しなかった場合は10万円以下の過料に処せられる可能性があるので気を付けましょう。
そもそも祖父名義の土地を名義変更せず放置するデメリットは？
（１）相続関係が複雑になる可能性が高い
相続登記をしない間に他の相続人が亡くなった場合、手続きが複雑になる可能性が高いです。
相続登記するまでは、相続人全員が法定相続分に応じて不動産を共有している状態です。
また、相続人のうちの誰かが亡くなった場合、その相続人が持っていた権利は妻や子供などにうつります。
遺産分割協議で相続登記をする場合には、相続人全員の同意と印鑑証明書が必要であり、相続人が増えれば増えるほど同意を得て協議をまとめるのに苦労するため、放置せずに相続登記は相続人が亡くなった段階で実施するのが理想です。
（２）不動産の売却や不動産を担保にできない
相続した不動産を今後活用する予定がなく、売却したいと考えていても所有権について登記をしておかなければ、不動産の売却をすることはできません。
亡くなった方が持っていた不動産を相続人が引き継いだ場合でも他人には誰が引き継いだのか書面が残ってないと分かりません。
『不動産の所有者は自分にあります』と知ってもらうために登記をする必要があるのです。
不動産のような高価なものは所有者が誰なのかはっきりしないと、買うことも売ることもできません。
登記手続きには必要な書類を用意するだけでも時間がかかります。
せっかく不動産の買主が見つかったのに、登記が終わっていなかったせいで、売れなかったということにならないよう注意しましょう。
（３）不動産を差し押さえられる可能性がある
相続人のなかに借金がある人がいて支払いが滞っている場合、債権者に不動産の相続持分を差し押さえられてしまうかもしれません。
不動産は遺産分割協議が終わるまで、共同相続人が法定相続割合に応じて共有している状態です。
債権者は借金がある相続人の法定相続分を差し押さえることができます。
遺産分割協議が終わっていた場合でも、相続登記が済んでいなければ、
差押えをした債権者に不動産が自分のものだと主張することはできません。
祖父名義の土地を相続する方法
【手順1】物件調査
物件情報を詳しく知るために「登記事項証明書」を取得しましょう。登記事項証明書には、不動産の所有者や番地・家屋番号が記載されています。
父から実家を相続したが、不動産の所有者は祖父のままだったということもあり得るため、物件情報はしっかりと確認することが大事です。また、土地と建物は別々に登記されているケースも多いため、気を付けましょう。
登記事項証明書は、法務局に申請して取り寄せます。申請方法は、窓口・オンライン・郵送の3つで、比較的簡単に入手可能です。
【手順2】相続人の確定
相続登記は相続人全員が手続きする必要があるため、必要書類を取り寄せ、法定相続人を確定しましょう。家庭の状況によって必要書類は異なりますが、法定相続人が確認できる書類の例は以下の通りです。
・戸籍謄本
・除籍謄本
・改製原戸籍
・除票
・附票
被相続人の戸籍謄本は、本籍地の市町村役場から取り寄せます。遠方の場合は、郵送でも申請可能です。はじめに被相続人の戸籍謄本から法定相続人を確認し、次に確定した法定相続人の戸籍謄本や住民票を取り寄せて、法定相続人であることを実証できるようにしましょう。
【手順3】遺産分割協議
遺言による指定がない場合、法定相続人同士で遺産の分配方法や割合を決める「遺産分割協議」をします。協議の内容を記載した遺産分割協議書は、相続人全員が相続登記の手続きをする際に使用する大切なものです。
遺産分割協議書の書式に厳密な決まりはありません。ただし、相続人全員の署名と実印、印鑑証明書、戸籍謄本の添付が必要です。遺産分割協議が進まなければ、期限までに相続税申告ができない恐れもあるため、できるだけ早く終わらせましょう。
【手順4】必要書類の収集
相続登記の手続きの際には、提出しなければならない書類がいくつかあります。中には、発行に時間がかかる書類もあるため、少しずつ準備を進めておきましょう。必要書類の例は以下の通りです。
・登記申請書
・遺産分割協議書
・固定資産評価証明書
・被相続人の戸籍謄本
・被相続人の住民票除票
・相続人全員の戸籍謄本
・相続登記する相続人の住民票
・相続人全員の印鑑証明書
・本人確認書類
【手順5】登記申請書の作成
法務局で相続登記の申請をするときに必要なのが「登記申請書」です。申請内容や条件によって記載する内容は異なります。法務局のホームページから様式をダウンロードし、自身のケースに合った内容を記載しましょう。手書きでも印字でも構いません。
また、申請の際には登録免許税を納付します。登録免許税の金額は、固定資産税評価額×0.4％です。納める金額を事前に調べて、用意しておきましょう。
まとめ
不動産を相続したら相続登記をしましょう。相続登記は「相続人が少なく分かりやすい」「時間的な余裕がある」といったケースでは自分で手続きできる場合もありますが、時間や手間がかかる点がデメリットです。また、相続登記が義務化され、手続きしないとペナルティーも発生します。
特に祖父母の代などから手続きを放置しているケースは、相続人が増えており、登記の手続きが複雑になっているケースが大半です。書類集めから申請まで自分でやろうとすると、大変労力のかかる手続きですので、ぜひ近くの専門家に相談してみてください。
>>2代分の相続を，1回の登記申請で行ったケースについて詳しくはこちら
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